A IMPORTÂNCIA DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL?
Um dos fatores mais impactantes na comercialização de um imóvel é a sua avaliação. Ou seja, a forma como um profissional do mercado imobiliário realizou o cálculo para determinar o preço justo de comercialização do imóvel.
O consultor precisa ter conhecimento técnico tanto no aspecto físico do bem imóvel como no aspecto técnico, tal como a área onde o imóvel se localiza, documentação, uso e ocupação do solo, detalhes da construção, cálculo da depreciação pela idade do imóvel e outros pormenores que poderão ser utilizados como chamariz de mercado.
Toda informação a respeito de um imóvel é importante e pode ser aproveitada para promovê-lo numa situação de venda. Há sempre informações extras que podem auxiliar neste aspecto como a proximidade de serviços básicos de saúde, escolas públicas e particulares, pontos de comércio, meios de transportes disponíveis etc.
Existem vários métodos que podem ser usados para chegar ao valor final do imóvel. Contudo, muitos corretores não consideram alguns aspectos básicos na hora de fazer essa conta, tal como a lei da oferta e demanda na região do imóvel, valor médio do metro quadrado das últimas vendas e diferenciais presentes na estrutura e conservação do imóvel. Ou ainda, tentam agradar a todo custo o dono do imóvel a fim de conseguir trabalhar na sua comercialização. Logo, acabam realizando uma avaliação sem fundamentos, onde o preço final do imóvel fica consideravelmente acima do que é praticado pelo mercado dificultando a sua venda.
Dessa forma, é possível chegar a um valor de venda justo pelo imóvel. Bem como, a propriedade torna-se muito mais atrativa e competitiva dentro da região em que está inserida, viabilizando uma negociação muito mais rápida e assertiva.
Além disso, é válido salientar que mercado imobiliário passa por oscilações constantes por conta de fatores econômicos, políticos e sociais. Portanto, é preciso se atentar a essas questões para sempre manter o valor do imóvel atualizado, a fim de evitar que ele fique desocupado por um longo período.
Por essa razão, conte com a ajuda de quem é especialista neste assunto na hora de colocar um imóvel para venda.
CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS OBSERVADAS NUMA AVALIAÇÃO:
• Região onde se encontra o imóvel; bairro, rua etc. Observar o relevo da região (mais plana, muitas ladeiras etc.);
• Destinação do imóvel: será utilizado para fim comercial, residencial, industrial ou social. Consultar a Lei de Zoneamento do município para se certificar da possibilidade de ser comercial ou não;
• Forma de acessos ao imóvel e tipos disponíveis: desde acesso público, como metrô, ônibus, trem etc. até acesso ao imóvel propriamente dito (escadas, rampas, elevadores);
• Serviços públicos, serviços comunitários existentes e em potencial na região: disponibilidade de escolas, comércio, transportes públicos, localização dos terminais e pontos de ônibus, feiras livres etc. A proximidade de alguns serviços valorizam, enquanto outros não;
• Vizinhança: tipo de residências e nível socioeconômico;
• Característica da construção: material empregado, tipo de arquitetura etc.
• Benfeitorias realizadas no imóvel;
• Situação do imóvel em relação ao Plano Diretor da cidade, se houver;
• Extensão da área a ser avaliada;
PRINCIPAIS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE UM IMÓVEL:
A tarefa de avaliação de um imóvel pode ser realizada de duas maneiras: pelo Método Direto ou pelo Método Indireto.
• Método Direto: É aquele que utiliza a metodologia comparativa e a de custo.
– Comparativa: Consiste em se comparar o valor de imóveis comercializados recentemente na mesma região em que se encontra o imóvel a ser negociado. Assim, compara-se o valor de venda ou aluguel de imóveis semelhantes no tamanho e numa mesma região, ou bairro.
– De custo: Por este método, faz-se uma verificação do custo da edificação e das benfeitorias incorporadas ao imóvel. É um método mais rigoroso e, algumas vezes, difícil de ser utilizado se o imóvel a ser avaliado for muito antigo, construído há muitos anos.
• Método Indireto: Através deste método, consideram-se algumas variáveis como renda e/ou aspectos residuais.
– Renda: Estima-se o quanto o imóvel poderia render para se determinar o valor do aluguel ou da venda.
– Residual: A partir do valor total do imóvel e o valor do terreno, a diferença é o valor da edificação.
O QUE É UM LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL?
O laudo de avaliação de imóveis urbanos é um documento escrito por especialistas que busca identificar o valor de um imóvel, assim como, seus custos, frutos e direitos, para uma determinada finalidade, situação e data.
Desse modo, são vários os benefícios de realizar a avaliação de imóveis. Sendo um deles o conhecimento do valor real do bem. Após o boom imobiliário causado pela redução nas taxas de juros e facilidade de crédito, o setor de imóveis passou por uma crise econômica, gerando uma queda nos valores dos imóveis em todo o Brasil nos últimos 03 anos.
É importante que o laudo seja elaborado por especialistas da área, para que haja qualidade no serviço. Assim a satisfação é garantida e os questionamentos são minimizados.
Dessa forma, através do conhecimento técnico é feita uma análise imparcial do imóvel, que garante segurança para a tomada de decisão.
Para que assim, o laudo de avaliação do imóvel leve em conta uma série de fatores que valorizam seu bem, como por exemplo, o padrão construtivo, o estado de conservação das benfeitorias, melhorias e média da renda da região, entre outros.
Fazer uma avaliação do seu imóvel é sempre uma tarefa necessária. Já que assim, há maior segurança na compra e venda do bem, uma vez que uma avaliação criteriosa determina o valor adequado a ser cobrado.
Outro benefício é a análise de viabilidade de negócios e investimentos que é feita, para que assim, os mesmos sejam realizados no tempo certo e de forma correta, além do aumento do controle patrimonial.
