COMO CÁLCULAR O PREÇOS DE ALUGUEL DE UM IMÓVEL?
Em algum momento, você, ou algum conhecido, já passou por situações de não saber reconhecer o valor de aluguel de um imóvel, seja você o locatário (inquilino) ou o locador (proprietário do imóvel).
Para ambos os casos aprender como calcular o preço do aluguel de um imóvel, irá te ajudar a fazer um bom negócio.
A dúvida de como definir valor de aluguel e o valor justo a pagar por um, pode fazer com que prejuízos sejam contabilizados. Isso porque, quando o valor apresentado no contrato não é o mais justo, acaba gerando custos ou perdas para uma das partes: locatário ou locador.
Para entender como calcular o valor do aluguel de um imóvel para que ele seja justo para ambas as partes, é aconselhável realizar uma análise especializada e solicitar um laudo de avaliação de imóvel para locação.
O QUE É O VALOR LOCATIVO DO IMÓVEL?
O valor locativo de um imóvel é o valor real e atual que o imóvel tem dentro da sua atividade de locação, com base em fatores como localização. Seja do ponto de vista comercial, industrial ou de prestação de algum tipo de serviço, conforme a natureza da locação.
A definição deste valor é de bastante interesse tanto para aquele que tem a propriedade do imóvel e deseja arrecadar o valor máximo por meio do seu aluguel, quanto para aquele que exerce a ação de alugar e despende certa quantia nessa atividade, procurando sempre a cobrança de um valor mais baixo.
Portanto, para mapear os envolvidos na atividade apresentada é necessário reconhecer como participantes tanto as locações de imóveis destinados ao uso residencial, como também as realizadas por indústrias e sociedades regularmente constituídas.
COMO CALCULAR O PREÇO DO ALUGUEL DO IMÓVEL?
1) Método Comparativo
O Método Comparativo de como calcular o preço do aluguel de um imóvel, utiliza os dados de mercado para determinar o valor do aluguel por meio de uma comparação direta com o valor do aluguel de outros imóveis que se assemelham ao avaliado.
Ele considera, claro, as diferenças entre eles, homogeneizando as mesmas através da atribuição de pesos.
Para calcular o preço do aluguel de um imóvel por meio do Método Comparativo utiliza-se o seguinte caminho:
1- Elabora-se uma pesquisa de mercado com os dados mais semelhantes possíveis;
2- Após formar uma amostra a mesma é tratada por Homogeneização – Tratamento por Fatores ou Inferência Estatística;
3- O resultado desse tratamento será o valor mais provável de locação do imóvel.
2) Método da Renda
O Método da Renda, também conhecido como Método da Capitalização de Renda, é um método indireto, pois, para ser aplicado, precisa de outro método ou do conhecimento prévio do valor de venda ou de locação de um imóvel. Sendo assim, por meio deste método de como calcular o preço do aluguel de um imóvel, encontra-se o valor locativo do imóvel com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista, tendo como aspectos fundamentais a determinação do período de capitalização e a taxa de desconto a ser empregada.
o valor de venda do imóvel pode ser cálculo pelo Método Comparativo ou pelo Método Evolutivo:
Valor total do imóvel = (Valor do terreno + valor das obras civis + valor mobiliário) x Fator de comercialização], utiliza-se a seguinte equação para a determinação do valor locativo:
VALOR LOCATIVO DO IMÓVEL = VALOR TOTAL DO IMÓVEL X TAXA DE RENDA ATUAL OU CAP RATE (DECIMAL)
O Cap Rate corresponde ao aluguel gerado por determinado imóvel dividido pelo valor de mercado do imóvel.
A taxa de renda é normalmente de 5% (cinco por cento), podendo ser superior ou inferior a este patamar de acordo com análise de mercado e a experiência do engenheiro avaliador.
Diferentemente do Método Comparativo, este é utilizado quando há poucas informações ou poucos imóveis similares para a realização da avaliação patrimonial por meio de comparação.
3) Veja alguns fatores que devem ser levados em conta para avaliar o valor do aluguel de um imóvel:
• Preço do metro quadrado da região: O aluguel deve corresponder de 0,5% a 1% do valor líquido do imóvel, isto quer dizer, não inclui IPTU, condomínio e seguros.
• Estado e idade do imóvel: Quanto mais velho, mais desvalorizado. O recomendado para aumentar o preço do aluguel de um imóvel antigo é reformá-lo e trazer um novo estilo para o lugar.
• Quantidade de cômodos: Imóveis novos podem apresentar uma arquitetura mais moderna, porém acabam sendo desvalorizados por causa do tamanho. Uma boa distribuição dos cômodos é a chave para manter a valorização do imóvel.
• Mobiliado: Se o imóvel conta com armários planejados, geladeira, cooktop ou outros móveis e eletrodomésticos, é possível cobrar um valor de aluguel mais elevado, já que oferece mais facilidade e conforto para o inquilino.
• Localização: Outro fator importante e talvez um dos principais, é a localização do imóvel. Locações com fácil acesso a rodovias, avenidas principais, pontos de ônibus, próximo ao centro ou áreas de comércio costumam ter um valor de aluguel mais elevado, uma vez que oferecem mais mobilidade aos inquilinos.
• Infraestrutura: A infraestrutura do edifício e do condomínio também acaba influenciando no valor do aluguel. Elevador, salão de festas, quadra de futsal, academia, playground, são facilidades que, embora sejam cobradas diretamente no condomínio, acabam valorizando o imóvel.
• Preço dos imóveis similares na região: É importante pesquisar o valor de aluguel de imóveis que os outros proprietários estão cobrando por imóveis similares ao seu na região. Contudo você deve utilizar um método comparativo para calcular o valor do aluguel. Dessa forma é claro, que se deve considerar as diferenças entre eles.
4) Consulte um Consultor Imobiliário
Ao optar por conversar com um consultor imobiliário, além de saber os valores praticados na região em imóveis semelhantes ao seu, você também pode solicitar uma avaliação para ajudar a calcular o valor ideal para a locação do seu imóvel, juntamente com a realidade de cada bairro e
região. Apresentando as melhores opções para se alugar.
O fato é que existem muitas variáveis que compõem o cálculo de aluguel. O próprio mercado imobiliário auto regula a si mesmo e precificar o valor da locação dos imóveis por oferta e procura. Por isso é sempre importante observar diferentes características antes de acertar o valor do aluguel.
COMO CALCULAR O REAJUSTE DE ALUGUEL DE IMÓVEL?
De acordo com a Lei nº 8.245, Artigo 18, é lícito que locador e locatário fixem, de comum acordo, novo valor para aluguel, assim como inserir ou modificar cláusulas de reajuste.
Entretanto, existem muitos casos em que não é possível chegar a um acordo entre as partes. Nesses casos, pode ocorrer a revisão judicial do aluguel.
Assim, após 3 anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, o locador ou o locatário pode pedir a revisão do valor de locação do imóvel com o objetivo de adequá-lo ao preço padrão de mercado.
É importante ressaltar que em um processo de renegociação de contrato de locação é necessário apresentar motivos e condições claras e precisas para que haja a renovação do valor de locação. Ou seja, para provar o que está sendo alegado, precisam-se apresentar provas.
Dessa forma, o juiz a quem é dirigida a petição determinará a realização da perícia técnica por um profissional (geralmente feita por um engenheiro de avaliações) que avaliará as condições do imóvel de acordo com diversos fatores.
Esse profissional irá apresentar ao juiz um laudo de avaliação de imóvel para locação com definição do valor locatício. Determinando, assim, o valor de mercado do aluguel do imóvel, cabendo ao juiz aprovar ou não o valor apresentado.
DIREITOS E DEVERES DOS LOCADORES E LOCATÁRIOS
Agora que você já entendeu como calcular o preço do aluguel de um imóvel, é importante fica ciente de direitos e deveres de ambas as partes.
• Locadores de imóveis urbanos têm direito de exigir uma garantia como condição à concretização das locações. Ou seja, caso o locatário não tenha condição financeira e patrimonial para pagar as obrigações relacionadas à posse do imóvel, o locador terá, por meio das garantias, plena satisfação dos créditos decorrentes da locação. As modalidades de garantia que podem ser exigidas são: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão
fiduciária de quotas de fundo de investimento.
• Direito de preferência: caso o locador resolva vender o imóvel que está sendo alugado, o locatário tem possibilidade de adquirir este de forma preferencial em relação a terceiros.
• Cláusula de vigência: garante que o locatário não seja despejado do imóvel em caso de venda, desde que o contrato seja por prazo determinado.
• O locador tem direito de realizar visitas e permitir que outros as façam no imóvel perante acordo prévio de data e horário.
• Caso o locatário peça, o locador deve fornecer descrições da situação do imóvel antes da sua locação, registrando os defeitos.
• O locador tem a obrigação de pagar despesas extraordinárias do condomínio, assim como impostos e taxas (exceto se não estiver expresso no contrato).
• O locatário deve cuidar do imóvel como se fosse sua propriedade, e ao final do período de locação, devolvê-lo no mesmo estado em que este foi entregue (ressalva danos casuais).
• O locatário não poderá realizar alterações interna ou externamente no imóvel sem que as mesmas sejam autorizadas pelo locador.
