COMO E QUANDO UTILIZAR UM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO?
PRINCIPAIS SISTEMAS DE REAJUSTES E FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS EXISTENTES
Sistema de Amortização Constante (SAC)
É o pioneiro no SFH e rege a maior parte dos contratos de financiamentos para compra de casa própria. Nele, a prestação inicial é a mais alta entre os sistemas de amortização, daí a exigência, pelos agentes financeiros, de comprovação de renda familiar elevada. No entanto, as prestações são decrescentes em termos reais, até o final do contrato, fazendo com que antes da metade do prazo de pagamento, seu valor seja o mais baixo de todos.
No SAC, a parcela de amortização era calculada pela Unidade Padrão de Capital, UPC, mantendo-se a mesma durante todo o financiamento, com juros declinantes incidindo sobre o saldo devedor, amortizado por ocasião do pagamento da prestação anterior. A variação mensal dos juros reduz as prestações a cada mês, e o saldo devedor é abatido de forma mais rápida do que ocorre nos outros sistemas de amortização. Atualmente, é o sistema mais utilizado pela CEF.
Tabela Price (TP)
Caracteriza-se pelas prestações constantes, em termos reais, ou seja, o comprador paga durante todo o financiamento a mesma prestação em UPC, Unidade Padrão de Capital. As quotas de amortização evoluem sob a forma de uma curva crescente, começando com um valor baixo e aumentando progressivamente. A Tabela Price sofreu diversos questionamentos, contestando sua legalidade.
– RECOMENDAÇÕES GERAIS PARA FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS
Documentação Necessária
Toda transação imobiliária tem sempre a apresentação de uma documentação que garante a veracidade da transação.
Desta maneira, também no caso de financiamento há uma documentação a ser analisada, tanto do comprador quanto do vendedor e do imóvel. Um documento faltando pode atrasar toda transação ou mesmo prejudicá-la. Por isto, quando se faz necessário um pedido de financiamento, providenciar a documentação com antecedência auxilia muito. Veja o nosso Artigo: COMO REALIZAR UMA TRANSAÇÃO DE IMÓVEL COM SEGURANÇA
As despesas na aquisição de um imóvel não se resumem ao valor do imóvel. São necessários inúmeros documentos e gastos com cartório e tabelionato que garantirão, enfim, a segurança do negócio para o comprador.
Toda transação imobiliária realizada a contento pressupõe uma documentação e, consequentemente, despesas relacionadas a estas. Portanto, antes de assinar qualquer contrato, certifique-se dos custos para não comprometer todas as economias com o valor da entrada do financiamento.
As despesas com estes documentos são pagas à vista e os documentos têm prazo de validade, assim, para não precisar tirar tudo de novo é importante organizar bem a papelada. O ITBI é uma das grandes preocupações, pois o tributo é municipal e calculado com base na cidade onde o negócio é realizado, e seu valor é sempre significativo.
Entender como funciona o financiamento imobiliário pode significar o sucesso de um crédito habitacional. Porém, o que poucos sabem é que a dívida de um financiamento não precisa ser quitada, necessariamente, no prazo estabelecido no contrato, e nem que o valor da prestação precisa ser o mesmo até o fim.
Um outro fator pouco conhecido sobre o crédito habitacional é que ele pode ser estudado e avaliado de acordo com o seu score para um financiamento imobiliário, que você pode comparar as taxas de juros e, ainda, pode usar uma calculadora de juros online para isso.
Em muitos casos, o pagamento das parcelas do financiamento imobiliário pode pesar muito no bolso do comprador com o passar do tempo, principalmente se a renda mudar ou mesmo acontecer algum imprevisto. Logo, saber como diminuir o valor das parcelas de um financiamento imobiliário pode ser essencial para quem precisar de um respiro financeiro e quer controlar o seu dinheiro, usando os valores excedentes inclusive para boas opções de investimento com juros melhores.
O financiamento imobiliário é uma forma de conseguir um crédito para a compra de um bem imóvel, seja ele uma residência, um terreno ou um prédio comercial. Na maioria das vezes, quando pensamos em habitação lembramos logo do sonho da casa própria.
Assim, o financiamento habitacional passou a ser uma das mais importantes e viáveis opções para os brasileiros comprarem o seu primeiro imóvel, e o mais famoso programa de incentivo, foi certamente o Minha Casa Minha Vida.
Esse programa habitacional do governo, realizada o financiamento de um imóvel, especialmente pela Caixa Econômica Federal, com alguns benefícios que deram acesso à primeira residência para milhares de pessoas no Brasil.
O programa continua ativo, agora com o nome de Programa Casa Verde e Amarela, que conta com os mesmos incentivos.
Além da Caixa Econômica Federal, outros bancos do país também operam com crédito imobiliário e oferecem mais oportunidades para quem quer comprar um imóvel, seja ele uma casa ou apartamento. Os valores podem depender da taxa de juros do financiamento e também do calculo do score do cliente.
Para entender como funciona o financiamento imobiliário você deve saber qual o score necessário para um crédito habitacional.
Ao falar de score para um crédito, temos que entender como ele se forma. As notas do score são geradas a partir do histórico financeiro de uma pessoa e, na hora de aprovar um financiamento, os bancos vão priorizar quem tem mais chances de pagar em dia. Quem paga as contas em dia, tem as chances maiores e, quem possui débitos ou um histórico de pagamento de contas atrasadas, possui um score mais baixo. As pessoas que estão como o nome sujo, no Serasa ou SCPC, também estão com um score bem baixo e com poucas chances de conseguir um crédito imobiliário.
Vale lembrar que, cada instituição financeira utiliza suas próprias métricas que podem ser diferentes para a aprovação de crédito e que o score vai influenciar diretamente na decisão de liberar ou não o financiamento imobiliário.
O financiamento imobiliário pode ser realizado em diversos bancos ou instituições financeiras, mudando apenas as condições de pagamento, as taxas de juros, a duração dos contratos e detalhes de contrato.
Por isso, vale a pena pesquisar as condições do financiamento habitacional antes de contratá-lo, especialmente no que diz respeito aos juros do crédito, prazo e quais as melhores taxas aplicadas na hora de comprar o seu imóvel.
Assim como o banco vai consultar o seu score para o financiamento, você também deve avaliar qual banco mais combina com o seu perfil, oferece opções melhores de juros e também onde você tem melhor atendimento. Lembre-se de optar sempre por instituições confiáveis e com boa reputação no mercado.
Você pode comparar as taxas do crédito imobiliário e as taxas de juros utilizando uma calculadora online, ou mesmo visitando o website dos bancos e instituições financeiras que oferecem o financiamento para a casa própria.
Com a alta taxa da Selic no ano de 2022, houve uma mudança significativa com valor das taxas de crédito, por isso o consumidor deve comparar a taxa de juros do financiamento para saber qual o mais vantajoso para o seu caso e evitar perder dinheiro na hora da transação.
Dentro de um financiamento imobiliário, existem três formas de reduzir o valor das parcelas:
1ª Forma
Reduzindo o valor das parcelas pela renegociação
A renegociação se trata de um pedido direto do devedor para rever as condições do financiamento com o seu credor.
Na hora da renegociação, as condições a serem obtidas variam de caso para caso. Quem tem bom histórico de pagamento ou um relacionamento mais longo com o banco tende a conseguir melhores condições.
Logo, se bem sucedida, a renegociação pode esticar o prazo do financiamento ou reduzir a taxa de juros. Ambas as soluções levarão a uma diminuição no valor das parcelas.
2ª Forma
Reduzindo o valor das parcelas pela transferência
A portabilidade de financiamento permite a que a dívida seja transferida de um banco para outro. Ou seja, se o devedor concluir que outro banco oferece condições melhores, ele pode pedir para que seu financiamento seja transferido.
Para realiza-la, basta que o cliente leve a documentação do financiamento até o novo banco para negociar as taxas do novo contrato. Caso aceite, o banco quita a dívida com o banco anterior e se torna credor daquele financiamento.
Por ser um direito garantido por lei, o banco que fez o financiamento é obrigado a transferir a operação assim que o cliente desejar.
Porém, nesse processo, quase sempre a instituição oferece uma contraproposta com condições melhores para manter o cliente — o que transforma a portabilidade em um bom \”argumento\” para o devedor conseguir uma renegociação.
3ª Forma
Reduzindo o valor das parcelas pela amortização
Outra opção para reduzir o tamanho das parcelas do financiamento habitacional é fazer a amortização da dívida.
Amortizar significa adiantar o pagamento da dívida para reduzir o saldo devedor. Ou seja, ao pagar antecipadamente, o comprador abate o valor pago do saldo devedor, o que reduz a base de cálculo da dívida.
Com isso, o devedor estará pagando o banco antes do esperado, aliviando assim o tamanho da dívida e, consequentemente, os juros cobrados pelo crédito imobiliário.
Geralmente, os bancos dão duas opções de amortização aos clientes: reduzir o valor das parcelas e manter o prazo ou manter o valor das parcelas e diminuir o prazo. Logo, para quem precisa aliviar o peso das prestações no orçamento mensal, a segunda opção pode a melhor saída.
Outra opção é utilizar o saldo do FGTS para a amortização da dívida.
COMO PROCEDER PARA CONSEGUIR QUITAR O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO?
Algo muito indicado, por exemplo, é separar todos os meses no seu orçamento um valor maior que a parcela do financiamento. Assim, o comprador terá dinheiro para pagar a parcela e ainda vai sobrar um excedente para ir amortizando a dívida.
Agora que você já sabe como funciona o financiamento imobiliário deve saber o que fazer após quitar o seu crédito habitacional. Até o momento da quitação o banco ainda será o dono do seu imóvel, operando no que chamamos de alienação fiduciária.
Após o pagamento total do financiamento, este passa a ser 100% seu e você deve solicitar o o registro da quitação da operação em um Cartório de Registro de Imóveis da jurisdição do imóvel.
O processo de quitação e registro de um imóvel pode ser feito em três passos simples:
Solicitação de emissão: realiza o pedido de emissão do termo de quitação da dívida junto à instituição financeira que cedeu o crédito;
Cartório: com o termo em mãos, segue até o cartório e retira a alienação fiduciária registrada na matrícula do imóvel;
Assinatura: acontece a assinatura da instituição credora que deve constar no termo de quitação. Lembrando que esse processo tem custas cartoriais, veja o nosso Artigo:
QUAIS AS PROVIDÊNCIAS PARA REGISTRAR A ESCRITURA DE IMÓVEL
COMO DECLARAR UM FINANCIAMENTO HABITACIONAL NA DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA?
As pessoas físicas que financiaram imóveis até 31 de dezembro do ano anterior da declaração e estão pagando esse bem em parcelas precisam preencher todas as informações referentes ao financiamento no imposto de renda.
O imóvel financiado deve ser declarado na aba \”Bens e Direitos\”, que esta localizada no menu do lado esquerdo do programa da Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda.
Vale dizer que é muito importante detalhar as características do financiamento e do imóvel adquirido, informado valor do financiamento do imóvel; número de prestações; quantidade de parcelas pagas e o valor referente a essas parcelas; quantas parcelas; estão em aberto; valor da entrada, se houver; taxa de juros; valor abatido do FGTS nome e CNPJ da Instituição onde você fez o financiamento e número do contrato, entre outras informações que estarão discriminadas na guia.
