INVESTIR EM FUNDOS IMOBILÁRIOS OU EM IMÓVEIS?

INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS OU EM IMÓVEIS?

Historicamente, o brasileiro com condições financeiras tem por hábito comprar imóveis, para morar ou investir. Muitas pessoas costumam pensar na sua casa própria como um investimento imobiliário, entretanto, essa é uma ideia que deveria ser repensada e relativizada. 

Investimentos imobiliários estão diretamente relacionados com aporte de dinheiro para esse fim, desde que o objetivo seja a extração de uma renda a partir desse investimento. Se você tem apenas sua casa, onde mora, ela tem um papel utilitário e não de obtenção de renda, logo, não seria na verdade um investimento imobiliário.

Diversas variáveis estão descritas nas valorizações ou desvalorizações dos imóveis. O local em que se localiza, características do ambiente ao redor do imóvel e a própria estética e tamanho podem influenciar na precificação de um imóvel físico.

Qualquer alteração nesses fatores pode aumentar ou diminuir seu valor de compra. Além disso, outros fatores podem influenciar nisso, como variações de oferta e demanda, além, é claro, da tão mencionada inflação.

Os denominados fundos de investimento imobiliário FIIs constituem um conjunto de pessoas, nesse caso, investidores, que colocam seu dinheiro em um fundo com o objetivo de investir em imóveis. Qualquer tipo de “fundo” em si tem essa finalidade, a junção de recursos de diversas pessoas, centralizando esse dinheiro em um local que seja utilizado para objetivos em comum dos investidores envolvidos. Nesse caso em específico, o objetivo é a obtenção de imóveis com potencial de valorização e geração de renda (aluguéis).
É um tipo de investimento importante para quem busca um equilíbrio entre segurança e potencial de rentabilidade no mundo dos investimentos. O investidor recebe os ganhos gerados nos investimentos imobiliários, realizados por um gestor profissional.
Sendo assim, em termos de gerenciamento de risco, os FIIs estão na zona de segurança entre o mercado de ações e as alocações de renda fixa, por exemplo, e seu potencial de rentabilidade também vai de encontro a isso, sendo o meio termo nesses quesitos.

Por serem mais acessíveis do que os imóveis, os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) vêm experimentando significativo crescimento nos últimos anos,  à medida que investidores mais conservadores forçados a sair da renda fixa buscam uma alternativa menos volátil do que as ações para garantir retorno com o novo patamar de juros brasileiros. O atrativo da negociação em Bolsa e a possibilidade de diversificação em uma série de empreendimentos, de regiões e nichos distintos, por meio de uma gestão realizada por profissionais especializados.

Para quem prefere ter o próprio imóvel, além da autonomia de escolher a região e o perfil da propriedade, e fazer dela o que bem entender, com todos os prós e contras que a decisão solitária possa despertar, o momento também se mostra propício para o investimento, tendo em vista que a taxa básica de juros no menor patamar da história reduziu, ainda que não na mesma proporção, o custo do financiamento imobiliário.

Em vez de gastar pelo menos R$ 1 milhão para comprar uma única sala comercial em uma região nobre da capital paulista, ao optar pelo fundo imobiliário, o investidor estará exposto a uma gama de alternativas bem mais ampla. E com apenas R$ 100,00, valor médio das cotas negociadas no mercado secundário.

E não apenas de prédios corporativos em regiões diversas, mas também de shoppings, de galpões logísticos e até mesmo de moradias residenciais, modalidade já madura no exterior que começa a ganhar corpo por aqui.

Sendo o dono do imóvel, em uma crise, se o inquilino sai, a vacância é de 100%, e dificilmente se encontra outro rapidamente. Nos fundos, pela diversificação em diferentes empreendimentos, a vacância é muito menor.

Nos edifícios de alta qualidade, explica, a desocupação não se acentua tanto e dificilmente ultrapassa a casa dos 10% mesmo em momentos de depressão econômica, porque empresas de menor porte se aproveitam dos preços descontados dos aluguéis para fazer o movimento conhecido como “fly to quality”, ao migrar para prédios com uma estrutura mais parruda.
Além disso, os gestores de fundos imobiliários têm acesso a empreendimentos que dificilmente o investidor pessoa física teria sozinho, como shoppings, galpões e lajes corporativas. Um andar de mil metros quadrados na região da avenida Faria Lima, em São Paulo, custa cerca de R$ 20 milhões, ou seja, o pequeno investidor tem uma grande dificuldade para investir, enquanto o fundo muitas vezes é dono do prédio inteiro.

CONHECENDO OS RISCOS DE INVESTIR EM IMÓVEIS E FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Quanto a questão de acidentes, reparos de imóveis, reformas e afins, sempre será de responsabilidade do proprietário gastar dinheiro para que essas questões sejam resolvidas, enquanto nos fundos imobiliários os investidores não precisam se preocupar com esse possível gasto futuro.
Vale ressaltar que durante uma construção, este risco de mudança na precificação pode ser algo a se preocupar, não tornando 100% certo o valor ao qual se gastará para ter a posse de tal imóvel.

Outra questão interessante são os riscos de crédito, quando comparamos fundos de tijolo (construções de fato) e fundos de papel (que são empréstimos e créditos imobiliários). Supondo que se tenha posse de um imóvel físico ao qual está sendo alugado para alguém, caso o locatário não consiga pagar aluguel, isso não vai alterar a questão da precificação e o valor do imóvel.

Importante ressaltar que no caso de fundos de papel, ou seja, empréstimos que são tomados através do CRI  Certificado de Recebíveis Imobiliários) ou LCI  Letras de Crédito Imobiliário) existe o risco de não serem pagos, sendo assim, caso quem emprestou não tiver as garantias legais que o proteja de possível inadimplência, há riscos da perda de boa parte do seu capital, se não quase todo ele. Tornando esse risco extra aos fundos de papel, quando comparados aos fundos de tijolo.

Uma diferença bastante importante é a questão burocrática e jurídica.

Enquanto nos imóveis físicos temos uma grande burocracia e gastos extras com documentações, nos fundos imobiliários isso é praticamente inexistente.

QUANTO AO  PAGAMENTO DE TRIBUTOS?

Na questão do imposto de renda, por exemplo, os FIIs são isentos de taxação deste tipo, diferente de quando compramos um imóvel físico. O único imposto realmente pago nos FIIs é sobre a valorização de capital do mesmo a tributação é de 20%, porém no recebimento de proventos (como se fosse o aluguel dos FIIs) não há nenhuma cobrança do tipo a ser feita.

No caso dos imóveis, há uma escalonamento em relação ao ganho de capital, começa a partir de 15% para vendas de até R$ 5 milhões, e chega a 22,5% para operações acima de R$ 30 milhões. Há, contudo, uma exceção – para quem tem um único imóvel, cujo valor de venda seja inferior a R$ 400 mil, há isenção do imposto sobre o ganho de capital, desde que o proprietário adquira outro em até 180 dias.

Já em relação ao aluguel pago pelo inquilino, há isenção até o valor de R$ 1.903,98, com uma tabela progressiva de tributação que começa em 7,5%, para rendimentos de até R$ 2.826,65, e chega a 27,5%, quando o montante ultrapassa R$ 4.664,68.

As vendas de imóveis estão sujeitas ainda ao ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Móveis). O tributo varia de acordo com o município, mas geralmente oscila dentro de uma banda entre 2% a 4%, sobre o valor do imóvel. Para onde vai o dinheiro arrecadado dos impostos?

Falando um pouco mais da questão e das vantagens e desvantagens dos investimentos em si, os FIIs acabam tomando a frente dos imóveis físicos. Para obter um imóvel hoje é necessária uma grande quantia de dinheiro, na casa de centenas de milhares, ou até mesmo na casa do milhão de Reais, sendo preciso grande capital disponível para investir e ainda assim, boa parte do patrimônio, se não ele todo, que ficaria comprometido e concentrado em um único ativo.

No mundo dos investimentos essa concentração de capital em único ativo não é vista como uma decisão interessante. Sendo assim, os FIIs seriam uma possibilidade nesse sentido, ao passo que com pouco recurso financeiro já se consegue comprar cotas de investimentos em FIIs que é algo bastante considerável.

Dessa forma, há um reflexo também na questão da confiança financeira. Afinal, esse baixo recurso necessário para o fundos imobiliários faz com que se possa ter uma carteira muito diversificada de investimentos em diferentes fundos imobiliários com o dinheiro que se compraria apenas um imóvel físico.

E é por isso que como já citamos, comprar imóveis traz ao brasileiro uma falsa sensação de segurança, o que faz com que se tenha algumas decisões ruins nessa questão. Comprar FIIs torna ainda maior a possibilidade de investir em imóveis aos quais fisicamente nem se teria acesso para compra.

A LIQUIDEZ DO SEU INVESTIMENTO EM IMÓVEIS

Nesse momento, chegamos numa questão importantíssima: A liquidez dos investimentos. os imóveis físicos, ocorre uma grande burocracia, gastos com propaganda e corretoras, além do possível tempo de vacância do local, ao qual não se pode prever.
Os gastos de venda de imóveis são estimados e podem chegar a até 7% do valor total do imóvel, o que é algo considerável. E nessa questão de vacância, caso não tenha nenhum inquilino no imóvel, o próprio proprietário vai ter que lidar com custos de IPTU e outros.

Porém, optar por fundos de investimento imobiliário tornam possível a venda de suas cotas de imóveis investidos ainda em poucos dias, além da facilidade de venda pela plataforma do home broker, onde se compra e vende cotas de FIIs.

Os riscos de flutuação de juros são maiores dentro dos imóveis físicos. Baixos juros, diminuem o preço das parcelas e torna mais viável para mais pessoas comprarem imóveis. Porém, o aumento de juros inviabiliza parte das pessoas na obtenção e compra de imóvel, com a possibilidade de criar dívidas.

Outra questão importante, é que a junção de capitais dos investidores dentro dos fundos de investimento imobiliário tornam um montante de maior valor e esse detalhe torna visível a possibilidade de se ter uma capacidade maior de negociação dentro do mercado dos imóveis.
Obviamente há diversos fatores que possam contribuir para o investidor escolher entre imóveis ou fundos imobiliários, porém depende do que estamos falando.
Numa visão estritamente financeira, a obtenção de FIIs tem diversas vantagens sobre os imóveis. Porém, com a questão psicológica e essa própria questão de conforto e de visibilidade do que se está investindo, talvez os imóveis físicos tenham seu lugar. É uma reflexão referente ao perfil do investidor, necessitando-se entender inclusive as particularidades e características de seu perfil, avaliando suas prioridades.

Historicamente, o brasileiro com condições financeiras tem por hábito comprar imóveis, para morar ou investir. Muitas pessoas costumam pensar na sua casa própria como um investimento imobiliário, entretanto, essa é uma ideia que deveria ser repensada e relativizada. 

Investimentos imobiliários estão diretamente relacionados com aporte de dinheiro para esse fim, desde que o objetivo seja a extração de uma renda a partir desse investimento. Se você tem apenas sua casa, onde mora, ela tem um papel utilitário e não de obtenção de renda, logo, não seria na verdade um investimento imobiliário.

Diversas variáveis estão descritas nas valorizações ou desvalorizações dos imóveis. O local em que se localiza, características do ambiente ao redor do imóvel e a própria estética e tamanho podem influenciar na precificação de um imóvel físico.

Qualquer alteração nesses fatores pode aumentar ou diminuir seu valor de compra. Além disso, outros fatores podem influenciar nisso, como variações de oferta e demanda, além, é claro, da tão mencionada inflação.

Os denominados fundos de investimento imobiliário FIIs constituem um conjunto de pessoas, nesse caso, investidores, que colocam seu dinheiro em um fundo com o objetivo de investir em imóveis.
Qualquer tipo de “fundo” em si tem essa finalidade, a junção de recursos de diversas pessoas, centralizando esse dinheiro em um local que seja utilizado para objetivos em comum dos investidores envolvidos. Nesse caso em específico, o objetivo é a obtenção de imóveis com potencial de valorização e geração de renda (aluguéis).
É um tipo de investimento importante para quem busca um equilíbrio entre segurança e potencial de rentabilidade no mundo dos investimentos. O investidor recebe os ganhos gerados nos investimentos imobiliários, realizados por um gestor profissional.
Sendo assim, em termos de gerenciamento de risco, os FIIs estão na zona de segurança entre o mercado de ações e as alocações de renda fixa, por exemplo, e seu potencial de rentabilidade também vai de encontro a isso, sendo o meio termo nesses quesitos.

Por serem mais acessíveis do que os imóveis, os fundos de investimentos imobiliários (FII) vêm experimentando significativo crescimento nos últimos anos, à medida que investidores mais conservadores forçados a sair da renda fixa buscam uma alternativa menos volátil do que as ações para garantir retorno com o novo patamar de juros brasileiros. O atrativo da negociação em Bolsa e a possibilidade de diversificação em uma série de empreendimentos, de regiões e nichos distintos, por meio de uma gestão realizada por profissionais especializados.

Para quem prefere ter o próprio imóvel, além da autonomia de escolher a região e o perfil da propriedade, e fazer dela o que bem entender, com todos os prós e contras que a decisão solitária possa despertar, o momento também se mostra propício para o investimento, tendo em vista que a taxa básica de juros no menor patamar da história reduziu, ainda que não na mesma proporção, o custo do financiamento imobiliário.

Em vez de gastar pelo menos R$ 1 milhão para comprar uma única sala comercial em uma região nobre da capital paulista, ao optar pelo fundo imobiliário, o investidor estará exposto a uma gama de alternativas bem mais ampla. E com apenas R$ 100,00, valor médio das cotas negociadas no
mercado secundário.

E não apenas de prédios corporativos em regiões diversas, mas também de shoppings, de galpões logísticos e até mesmo de moradias residenciais, modalidade já madura no exterior que começa a ganhar corpo por aqui.

Sendo o dono do imóvel, em uma crise, se o inquilino sai, a vacância é de 100%, e dificilmente se encontra outro rapidamente. Nos fundos, pela diversificação em diferentes empreendimentos, a vacância é muito menor.

Nos edifícios de alta qualidade, explica, a desocupação não se acentua tanto e dificilmente ultrapassa a casa dos 10% mesmo em momentos de depressão econômica, porque empresas de menor porte se aproveitam dos preços descontados dos aluguéis para fazer o movimento conhecido como \”fly to quality\”, ao migrar para prédios com uma estrutura mais parruda.
Além disso, os gestores de fundos imobiliários têm acesso a empreendimentos que dificilmente o investidor pessoa física teria sozinho, como shoppings, galpões e lajes corporativas. Um andar de mil metros quadrados na região da avenida Faria Lima, em São Paulo, custa cerca de R$ 20 milhões, ou seja, o pequeno investidor tem uma grande dificuldade para investir, enquanto o fundo muitas vezes é dono do prédio inteiro.

CONHECENDO OS RISCOS DE INVESTIR EM IMÓVEIS E FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Quanto a questão de acidentes, reparos de imóveis, reformas e afins, sempre será de responsabilidade do proprietário gastar dinheiro para que essas questões sejam resolvidas, enquanto nos fundos imobiliários os investidores não precisam se preocupar com esse possível gasto futuro.
Vale ressaltar que durante uma construção, este risco de mudança na precificação pode ser algo a se preocupar, não tornando 100% certo o valor ao qual se gastará para ter a posse de tal imóvel.

Outra questão interessante são os riscos de crédito, quando comparamos fundos de tijolo (construções de fato) e fundos de papel (que são empréstimos e créditos imobiliários). Supondo que se tenha posse de um imóvel físico ao qual está sendo alugado para alguém, caso o locatário não consiga pagar aluguel, isso não vai alterar a questão da precificação e o valor do imóvel.

Importante ressaltar que no caso de fundos de papel, ou seja, empréstimos que são tomados através do CRI Certificado de Recebíveis Imobiliários) ou LCI Letras de Crédito Imobiliário) existe o risco de não serem pagos, sendo assim, caso quem emprestou não tiver as garantias legais que o proteja de possível inadimplência, há riscos da perda de boa parte do seu capital, se não quase todo ele. Tornando esse risco extra aos fundos de papel, quando comparados aos fundos de tijolo.

Uma diferença bastante importante é a questão burocrática e jurídica.

Enquanto nos imóveis físicos temos uma grande burocracia e gastos extras com documentações, nos fundos imobiliários isso é praticamente inexistente.

QUANTO AO PAGAMENTO DE TRIBUTOS?

Na questão do imposto de renda, por exemplo, os FIIs são isentos de taxação deste tipo, diferente de quando compramos um imóvel físico. O único imposto realmente pago nos FIIs é sobre a valorização de capital do mesmo a tributação é de 20%, porém no recebimento de proventos (como se fosse o aluguel dos FIIs) não há nenhuma cobrança do tipo a ser feita.

No caso dos imóveis, há uma escalonamento em relação ao ganho de capital, começa a partir de 15% para vendas de até R$ 5 milhões, e chega a 22,5% para operações acima de R$ 30 milhões. Há, contudo, uma exceção – para quem tem um único imóvel, cujo valor de venda seja inferior a R$ 400 mil, há isenção do imposto sobre o ganho de capital, desde que o proprietário adquira outro em até 180 dias.

Já em relação ao aluguel pago pelo inquilino, há isenção até o valor de R$ 1.903,98, com uma tabela progressiva de tributação que começa em 7,5%, para rendimentos de até R$ 2.826,65, e chega a 27,5%, quando o montante ultrapassa R$ 4.664,68.

As vendas de imóveis estão sujeitas ainda ao ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Móveis). O tributo varia de acordo com o município, mas geralmente oscila dentro de uma banda entre 2% a 4%, sobre o valor do imóvel. Para onde vai o dinheiro arrecadado dos impostos?

Falando um pouco mais da questão e das vantagens e desvantagens dos investimentos em si, os FIIs acabam tomando a frente dos imóveis físicos. Para obter um imóvel hoje é necessária uma grande quantia de dinheiro, na casa de centenas
de milhares, ou até mesmo na casa do milhão de Reais, sendo preciso grande capital disponível para investir e ainda assim, boa parte do patrimônio, se não ele todo, que ficaria comprometido e concentrado em um único ativo.

No mundo dos investimentos essa concentração de capital em único ativo não é vista como uma decisão interessante. Sendo assim, os FIIs seriam uma possibilidade nesse sentido, ao passo que com pouco recurso financeiro já se consegue comprar cotas de investimentos em FIIs que é algo bastante considerável.