COMO REALIZAR UMA TRANSAÇÃO DE IMÓVEL COM SEGURANÇA?
O fato de você assinar um contrato de compra e venda e pagar o proprietário não garante que o imóvel será seu.
Não adiante nenhum valor ao vendedor antes de verificar a qualidade e segurança da documentação do imóvel e dos antigos proprietários.
Este cuidado é chamado de diligência. É altamente recomendado que você realize uma análise completa em busca de potenciais riscos de um imóvel alvo que você pretende adquirir.
Podemos classificar a lista extensa de documentos para a diligência que ajudam você a mapear a situação do imóvel que pretende adquirir em 3 tipos de documentos: (i) do imóvel, (ii) dos técnicos e (iii) dos proprietários e antecessores.
I. DOCUMENTOS DO IMÓVEL
– CRÍTICOS:
• Certidão de matrícula – é o documento mais importante na aquisição porque contém a descrição completa do imóvel – como área, divisas, construções – mostra o atual e os proprietários antecessores e você pode obtê-lo no Registro de Imóveis da região da propriedade. Solicite a certidão \”vintenária\”, que mostra quem foram os donos nos últimos 20 anos, informação que vai te ajudar nos documentos do item (iii);
• Certidão de ônus reais relativos ao imóvel – você pode solicitar para vir junto com a matrícula, esse documento cita se o imóvel em questão está sendo dado em garantia em alguma dívida ou fiança, o que impediria a sua aquisição. A garantia precisaria ser cancelada antes de realizar a compra;
• Cópia do título de propriedade do imóvel – é o documento que o atual proprietário assinou para adquirir antes de você, o ideal é que seja uma escritura registrada também em cartório. Se for um \”formal de partilha\” (no caso de inventário, isto é, se envolver herdeiros) ou se for um simples \”contrato de compra e venda\”, o atual proprietário precisará registrar esse instrumento de aquisição e averbá-lo na matrícula (termo utilizado para descrever o processo de registro dessas informações) antes de você adquiri-lo;
• IPTU – Peça o espelho e os comprovantes dos carnês de IPTU relativos aos 5 últimos exercícios, acompanhados dos comprovantes de pagamento de todas as parcelas vencidas. Você vai precisar do número de cadastro do imóvel na prefeitura e os comprovantes vão garantir que não há dívidas em relação à estes impostos;
• Certidão negativa de tributos imobiliários municipais incidentes sobre o imóvel – peça também esse documento na prefeitura com o número do cadastro (disponível no carnê do IPTU) para garantir que o imóvel não está devendo nada para o município. Algumas prefeituras cobram por este serviço;
• Certidão negativa tributos federais – se o imóvel for rural, ele não paga IPTU, então você terá que checar se ele tem o imposto territorial rural (ITR) em dia. Você precisará do NIRF (número do imóvel para a Receita Federal).
– IMPORTANTES:
• Guias de ITBI recolhido – quando um imóvel é vendido, você precisa arcar com o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis cobrado pelo Município e custa de 2% a 5% dependendo do código tributário municipal), então é importante solicitar para o atual proprietário esse comprovante garantindo que ele recolheu esse imposto quando ele comprou dos antecessores;
• Certidão atualizada com histórico do cadastro de contribuintes do imóvel – é um documento expedido pela prefeitura que indicará os dados como área, construções, divisas, proprietários, endereço de cobrança. Ela é muito útil quando você for atualizar os seus dados como novo proprietário e também para checar se as áreas estão exatamente descritas conforme a matrícula. Se há uma construção nesta certidão e não na matrícula, isso pode indicar, por exemplo, que você terá custos extras com regularização das obras;
• Comprovante de pagamento às concessionárias de serviços públicos (energia Elétrica, água, gás, etc.) – vale para você se prevenir que não receberá cobranças do não pagamento de contas pelo vendedor. Não se esqueça de passar tudo para o seu nome depois de concluir a compra;
– DESEJÁVEIS:
• Declaração de que o Imóvel não se encontra em área objeto de desapropriação, tombamento ou entorno de imóvel tombado. Esse documento é importante em cidades históricas, porque um imóvel tombado possui inúmeras limitações e obrigações de manutenção que podem atrapalhar seus planos como proibir reformas, pinturas, restringir o seu funcionamento;
Se o imóvel for tombado, peça a Certidão sobre tombamento ou atestando estar entorno de imóvel tombado (em São Paulo, é emitida pelo Condephaat e Iphan);
Se o imóvel for foreiro (próximos de igrejas antigas e históricas, próximos ao mar ou em ilhas) peça uma \”Certidão Autorizativa de Transferência de Ocupação\”, com comprovante de pagamento de laudêmio (um tipo de imposto cobrado para estes imóveis, o valor varia em torno de 2,5% a 5,0% da transação) e \”Certidão de Situação de Ocupação\” comprovando a regular inscrição do Imóvel e a inexistência de débitos relativos ao pagamento do foro;
• Certidão do Departamento Ambiental da Prefeitura Municipal competente declarando a inexistência de processo administrativo de Auto de Infração ambiental em nome do proprietário do imóvel e de quem detenha a posse do imóvel para garantir que não há problemas ambientais com a propriedade em questão.
Se qualquer das certidões acima apresentar apontamento, recomendamos que você procure um técnico especializado que dê uma opinião mais segura sobre a regularidade
do imóvel e das atividades que você pretende exercer com ele.
II. DOCUMENTOS TÉCNICOS
– CRÍTICOS:
• Auto de Conclusão da Obra (Habite-se) – documento emitido pela prefeitura garantido que a obra foi concluída, fiscalizada e aprovada. Se o vendedor não tiver, peça uma segunda via na própria prefeitura;
• AVCB – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros caso seja um imóvel de uso comercial;
– IMPORTANTES:
• Projetos aprovados pela Prefeitura Municipal – mostra exatamente os detalhes técnicos da obra que foi executada. É um documento importante e será consultado eventualmente quando precisar de reformas e manutenções. Também é possível pedir segunda via no seu município;
• Memorial descritivo – é um documento elaborado pelo profissional técnico responsável (engenheiro ou arquiteto) que explica todos os materiais e serviços
executados na construção;
• ART – Anotação de Responsabilidade Técnica – é um documento emitido pelo responsável técnico que executou a construção. Serve para você saber com quem vai dividir a responsabilidade se algum incidente ocorrer com a construção;
• Alvará de Construção – é a autorização de início das obras dado pela prefeitura.
• Certidão Negativa de Débitos do Imposto Sobre Serviços – CND ISS – é mais um documento que garante que a obra quitou impostos municipais referentes à execução de serviços.
• CND do INSS da Construção – é possível obter no site da Receita Federal se você souber o número da CEI (cadastro específico de obras), esse documento garante que todos os impostos previdenciários dos trabalhadores que executaram a obra foram pagos;
• Regulamento interno do condomínio – para você conhecer as regras que valem para todos os condôminos, como horários de funcionamento, processo de entrada ou saída de pessoas, multas por descumprimento;
• Registro de incorporação – é o documento que define as áreas do seu imóvel, posição das garagens, áreas que pertencem ao condomínio, qual a incorporadora responsável pela obra. Somente adquira um imóvel em condomínio se ele estiver registrado!
– DESEJÁVEIS:
• Planta da unidade – Esse documento pode ajudar você quando for fazer reformas ou manutenção (arrumar vazamentos).
• Demais projetos, como hidráulico, elétrico e estrutural. Você pode solicitar ao responsável técnico que executou a obra. Pode parecer dispensável, mas são documentos que economizam custos durante reformas futuras e podem ajudar a explicar problemas se edificação apresentar defeitos;
III. DOCUMENTOS DOS PROPRIETÁRIOS E ANTECESSORES
Veja no histórico descrito na matrícula todas as informações referentes ao atual proprietário e antecessores. Você vai precisar levantar dados como nome completo, RG, CPF, data de nascimento, cônjuges (mesmo se for relacionamentos estáveis) e participações societárias (nome e CNPJ de empresas dessas pessoas). Depois, você vai checar se essas pessoas tiveram problemas com credores ou ações nas justiças (estadual, federal e do trabalho) enquanto eram proprietárias do imóvel.
Se o proprietário (atual e antecessores) for pessoa física solicite os seguintes documentos críticos dele e do cônjuge (se for casado ou tiver um relacionamento estável):
– CRÍTICOS:
• RG;
• CPF;
• Comprovante de endereço;
Se o proprietário for pessoa jurídica (empresa), tenha em mãos:
• Contrato social da empresa com todos os atos societários;
• Declaração/certidão da Junta Comercial a respeito da última alteração;
• RG e do CPF de seus representantes legais;
• Ata de autorização do conselho de administração ou dos sócios deliberando sobre a alienação dos Imóveis, se for o caso;
• Certidão emitida pela Junta Comercial competente atestando as participações societárias;
• Comprovante de inscrição e de situação cadastral no CNPJ;
Peça também, em nome de todos (importante):
• Consulta completa ao SPC/SERASA;
• Certidão dos cartórios de protestos de títulos pelo período de 10 anos – documento que revela se eles possuem algum título protestado.
Peça as seguintes Certidões Negativas de impostos (importante):
• Certidão negativa tributos federais – Secretaria da Receita Federal + Dívida Ativa da União + INSS;
• Certidão negativa tributos federais – FGTS – somente para empresas;
• Certidão negativa tributos estaduais incidentes sobre o imóvel na Fazenda do seu Estado;
Peça as Certidões dos Distribuidores da Justiça indicando \”busca retroativa de 10 anos\” para verificar todos os processos em andamento (importante):
• Certidão de ações na Justiça Estadual – Cível;
• Certidão de ações na Justiça Estadual – Criminal;
• Certidão de ações na Justiça Estadual – Falência, concordata e recuperações judiciais e extrajudiciais;
• Certidão de ações na Justiça Federal – cíveis, criminais, fiscais, falência, concordata e recuperações judiciais e extrajudiciais;
• Certidão de ações na Justiça do Trabalho – você precisa checar qual a região e entrar em contato com o Fórum para entender o procedimento;
O que fazer se as certidões tiverem algum apontamento?
Se houver processos em alguma certidão, você tem duas opções:
Solicitar na Vara em que o processo está tramitando uma \”Certidão de Objeto e Pé\”
que vai indicar o nome das partes, valor da causa, objeto e situação atual para poder quantificar o tamanho do problema;
Ou
Fazer uma pesquisa com o número do processo no site da justiça em questão para tentar obter essas informações, contrate um advogado para auxiliar nesse procedimento;
CONCLUSÃO FINAL:
A análise exige o bom senso, procure um advogado que dê uma opinião mais precisa sobre os possíveis problemas que aparecerem.
Espero que você não tenha ficado desanimado com tanta papelada. Mas a diligencia é rotina nos escritórios que trabalham com frequentes aquisições de imóveis. Sempre mantenha a pulga atrás da orelha e desconfie se o vendedor recusar a entrega de algum documento, principalmente se o preço do negócio estiver bem abaixo do mercado.
